房地產新聞

2016-12-22

楊梅站前 燙金商圈 房市熱賣 蛋黃新核心 曜城市

一如台灣其他區域,考量到運輸往來便利,早期大桃園市鎮多以火車站為中心向外擴張,不過受到鐵道阻隔影響,前、後站發展往往落差甚大,一般而言,前站地區皆形成精華帶狀商圈,且人口稠密、居住需求旺盛,有著穩定的地、房價表現,但也由於開發早,後期區內建地取得不易,連帶壓縮新案供給量,因此一有新案問世,無一不成市場指標個案,像是去年初桃園火車站的「國泰賦都」、內壢火車站前的「忠孝大道」、今年楊梅火車站前的「曜城市」都是如此。

前站價值優於後站

不同於大台北鐵路許多已地下化,大桃園主要市鎮還是被縱貫鐵路分隔,市場對於前、後站不僅認知有別,房市價值更是不同,買方至今仍普遍存在「寧前勿後」的概念;確實,於現階段「價格至上」的大環境氛圍下,後站擁有較低廉的價格競爭力,可是銷況卻遠不及前站熱絡,綜合性的地段及機能優勢自是關鍵。

無論景氣起伏波動,「地段、地段、地段」是永遠不變的房市鐵則,特別是北台灣的火車站,往往是該區最具價值的置產區段,像是台北市站前新光三越,連續15年蟬聯台北市地王,直到2013年才被東區101大樓超越,而新板特區至今新北市還找不到抗衡對手,至於桃園地王則由中正路、復興路口的肯德基穩坐多年,由此可見,即便新重劃區雨後春筍般興起,還是難以撼動站前商圈的置產價值。

地段基本面更獲重視

代銷業者指出,近兩年全台房市景氣反轉,消除資金假性需求後,虛胖的區段跌得又急又快,而精華區段的優異抗跌性卻在此時展露無遺,所以「便宜」固然要緊,但民眾也開始審視物件的基本面,反倒讓一些地段、產品條件較佳的新案,得以打破僵局創造亮眼成績。

這波「由蛋白買回蛋黃」的風潮,逐漸在大桃園房市形成可觀動能,且越往南走情況更為明顯,如前述所提,非但被北桃園市區上演此等戲碼,內壢、楊梅等南桃園城市情況更為顯著,站前新案約高出區域均價兩成,且買盤承接力道強,並未因價格因素而產生銷售鈍化,可見剛性自住市場抬頭,重視地段基本面更勝以往。

楊梅市心站前商圈仍核心

以楊梅地區為例,受到前一波水波效應的擠壓,使得新案供給量比起往年放大不少,台1線兩側建案接待中心林立,但最精華的地段仍屬楊梅火車站前大成路商圈,因各項機能極為成熟,房價波動穩定、周邊住宅需求未見衰退,尤其區外客層比例放緩之際,進一步凸顯站前商圈的地段價值。

在當地居住超過20年的林先生便指出,在地人依舊認定站前商圈是楊梅的A級地段,它所創造的居住環境是其他區段所難以相比的,就如同桃園火車站之於桃園、中壢火車站之於中壢,即便有中正藝文特區、海華特區,站前商圈仍是最核心的蛋黃區。