房地產新聞

2017-09-20

精華地段、地標建築 前站商圈永不退色 曜城市

自桃園升格直轄市後,政府大力建設楊梅區。隨著各項交通工程遂步完工,也讓楊梅房市熱絡起來,房價遂漸增高,各大建商看見商機紛紛投入楊梅房市。但近年大環境回歸基本面,前站優異的區段抗跌性,促使著買盤再度回歸蛋黃區,站前新案再度展現亮眼銷況。

一如台灣其他區域,考量到運輸往來便利,早期大桃園市鎮多以火車站為中心向外擴張,不過受到鐵道阻隔影響,前、後站發展往往落差甚大,一般而言,前站地區皆形成精華帶狀商圈,人口稠密居住需求旺盛,有穩定成交表現,但也由於開發早火車站前建地取得不易,連帶壓縮新案供給量,因此一有新案問世,無一不成市場指標個案,像是預計明年完工桃園火車站前的「國泰賦都」、二○一五年快速完銷內壢火車站前的「忠孝大道」及二○一七年剛剛全新完工楊梅火車站前的「曜城市」都是如此。

前瞻計畫啟動 車站商圈再度成為核心

政府目前正積極規劃擴大全面性基礎建設投資,目標在於著手打造未來三十年國家發展需要的基礎建設,「前瞻基礎建設計畫」包含八大建設計畫:其中「建構安全便捷的軌道建設」為強化軌道與公路系統的整合與分工,以打造友善無縫的台灣軌道系,目標八年後國人不用再羨慕日本。計劃以台鐵轉型為基礎,打造全新台灣骨幹運輸服務環境,屆時車站將成為都市核心中的核心。

前站價值優於後站

不同於大台北鐵路許多已地下化,大桃園主要市鎮還是被縱貫鐵路分隔,市場對於前、後站不僅認知有別,房市價值更是大大不同,買方至今仍普遍存在「寧前勿後」的概念;確實於現階段「價格至上」的大環境氛圍下,後站擁有較低廉的價格競爭力,可是銷況卻遠遠不及前站熱絡,綜合性的地段及機能優勢自是關鍵。

以楊梅地區為例,受到前一波水波效應的擠壓,使得新案供給量比起往年放大不少,台一線兩側建案接待中心林立,但最精華的地段仍屬站前大成路商圈,因各項機能極為成熟,房價穩定保值、周邊住宅需求未見衰退,尤其區外客層比例放緩之際,進一步凸顯站前商圈的地段價值。

在當地居住超過二十年的陳先生便指出,在地人依舊認定站前商圈是楊梅的A級地段,它所創造的居住環境是其他區段所難以相比的,就如同桃園火車站之於桃園、中壢火車站之於中壢,即便有中正藝文特區、海華特區,站前商圈仍是最核心的蛋黃區。

無論景氣起伏波動,「地段、地段還是地段」是永遠不變的房市鐵則,特別是北台灣的火車站,往往是該區最具價值的置產區段,像是台北市站前新光三越,連續十五年蟬聯台北市地王,直到二○一三年才被東區一○一大樓超越,而新板特區至今新北市還找不到與之抗衡的對手,至於桃園地王則由中正路、復興路口的肯德基穩坐多年,由此可見,即便新重劃區雨後春筍般興起,還是難以撼動站前商圈的置產價值。

除了地段 產品基本面更獲重視

代銷業者指出,近兩年全台房市景氣反轉,消除資金假性需求後,虛胖的區段跌得又急又快,而精華區段的優異抗跌性卻在此時展露無遺,所以「便宜」固然要緊,但民眾也開始審視物件的基本面,反倒讓一些地段、產品條件較佳的新案,得以打破僵局創造亮眼成績。

這波「由蛋白買回蛋黃」的風潮,逐漸在大桃園房市形成可觀動能,且越往南走情況更為明顯,如前述所提,非但精華市區上演此等戲碼,內壢、楊梅等升級中城市情況更為顯著,站前新案高出區域均價三至五成,且買盤承接力道強,並未因價格因素而產生銷售鈍化,可見剛性自住市場抬頭,重視地段基本面更勝以往。

如今年完工的站前新案「曜城市」位居楊梅站前精華地段,加上六級抗震及桃園頂級建材配備,雖然比區域行情高出許多仍廣受仕商精英青睞。在這波低迷的買氣下依然熱銷,可見楊梅人對住房的要求除了地段外也開始注重建物本身的安全及整體的規劃。

楊梅將成為桃園最幸福的城市

為積極進行楊梅建設,桃園市政府新建工程處代辦「楊梅行政園區」、「楊梅體育園區主要設施」新建工程案,預計2017年8月24日開標。規劃原地興建新的行政辦公大樓,將包括楊梅區公所、藝廊空間、多功能大禮堂、家庭服務中心、清潔中隊等單位。

「楊梅體育園區主要設施」預定地位於楊梅區台一線裕成路、瑞濱路、產業道路及三民路區或內,開發面積45,681平方公尺,現正進行土地徵收程序,工程預算約新台幣18億7,100萬元,預計設置兼具體育功能及展演中心的多功能體育館,包括桌球、撞球、舞蹈與技擊教室、體適能健身中心、兒童遊憩區及舞蹈體能館、游泳池、跆拳道訓練中心等,未來並可在此舉辦各種大型展演活動,期能帶動楊梅地區發展。可提升市民生活品質,讓楊梅成為更幸福的城市。