房地產新聞

2018-10-23

看完這篇 包你第一次申貸就上手

文/富比士地產王

當購屋族選定買屋標的並申請貸款後,銀行會根據房屋的坪數、座落區域、周邊生活機能等因素,進行不動產估價,但一般來說,銀行鑑價會比成交市價更低,因此,申貸者須留意,不能將成交的買價直接換算想要申請房貸的金額,否則會面臨貸不到足夠款項的窘境。


接下來進入審核的過程,當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件審核,銀行通常會根據顧客的信用條件、還款來源、不動產估價等因素,決定貸款案件的准駁與否。一般而言,只要過去有良好紀錄,加上房屋座落條件不錯,銀行多會核准貸款。
 
確定案件審核後即進入對保流程,就是與銀行簽訂借款契約。當房貸申請經銀行核准後,房貸專員或代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,而在對保完成,一直到撥款前的時間內,還有抵押權設定的程序。

銀行鑑價往往低於成交價 

抵押權設定也就是債務人與債權人在成立借貸契約時,債權人為求保障日後債務人能依約清償債務,實現債權,通常都會要求債務人提供相當於借貸金額之財產為擔保,在債務人無法清償債務時,債權人可就其擔保債務之財產變價受償。

最後,當抵押權設定完成後,即可交屋撥款,借款人只需要每個月定期將應繳金額存入帳戶內,貸款本息將從借款人帳戶中自動扣繳。而此時,借款人與銀行的權利與義務關係即開始生效。

至於面對眾多的房貸產品,民眾應該怎麼挑?專家建議,除了要注意成數、利率,以及各家銀行提供的各式優惠之外,最要留意的項目,莫過於「總費用年百分率」,也就是將包括手續費、徵信費,或任何設定費加總後的總支出等,所有的隱藏費用都攤在陽光下。

簡單來說就是,總費用年百分率即以借款本金為基礎,將利息以外的費用,以內部報酬法計算出大概的利率水準,再加上借款利率而成,優點是將所有金融機構的產品放在同樣的計價基礎上,讓消費者可以更一目了然,了解實際應負擔的相關費用。

舉例來說,根據現在金管會的規範,所有的廣告文宣需標示清楚,項目包含:貸款金額200萬元、貸款期間20年、貸款利率2.75%、各項相關費用總金額:2200元,總費用年百分率:2.76%。

但專家提醒,須留意若關係申貸者為受益者的費用,例如火險費、地震險、或非金融機構強制要求之信用保險費等,則不列入總費用年百分率的計算內


貸款流程及注意事項:

項目 內容
總費用年百分率
1. 以借款本金為基礎,將利息以外的費用,以內部報酬法計算出大概的利率水準
2. 優點是所有產品在同樣的計價基礎上,可一目了然進行比較
貸款流程
1. 申貸:依據資金需求決定
2. 審核:銀行針對申貸者的信用、還款來源、不動產估價…等因素,決定貸款案件
3. 對保:與銀行簽訂借款契約
4. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序
5. 撥款:抵押權設定完成後,即準備交屋撥款

資料來源:各金融機構