房地產新聞

2018-10-29

機捷淘金攻略

文/富比士地產王

A7新林口唯一2字頭 含金量最高

轉眼之間,機捷通車至今已一年半,但因通車時間點剛好適逢房市修正,加上機捷通車題材早已提前發酵,不少站點周邊房價都被炒高。看似「利多出盡」的機捷大台北沿線各站,是否仍可發現房市新亮點?讓我們帶著大家一站一站來找尋!


三重區-A2三重站 

機場捷運在新北市三重區設有A2三重站。三重站屬於機場捷運線與台北捷運新莊線交會的雙捷運站,但因兩條捷運線分別採高架與地下化的不同形式,兩者以天橋相連,因此僅部分出入口共用,但仍提供三重地區民眾前往台北車站更便捷的方式,機捷通車當年度已使得三重站日均進出旅運人次突破一萬一千人。

機場捷運三重站位於二重疏洪道重劃區東側,雖然並非直接位於三重鬧區,但仍具備近集美商圈、捷運菜寮站生活圈的生活機能優勢,且周邊有多條快速道路與聯外橋樑,加上是雙捷運交會站,交通四通八達,緊鄰大台北都會公園的大片綠帶,未來還有潤泰新共構的大型商場開發案,前景看好。

不過,二重疏洪道重劃區因被淡水河與水岸公園切割,分成左岸與右岸兩個區塊,機場捷運通車主要受惠的區塊,為右岸的三重段,二零一七年才有首推案「新美齊匯」推出,但開價每坪五十七萬元,將周邊區域房價推上新高峰,至於左岸的五谷王段,聯外主要仰賴重劃區外圍的先嗇宮站,首推案開價也是五字頭起跳。

而觀察機捷通車前後、近三年三重站周邊七百公尺範圍內的實價登錄資料,機捷通車前後均落在每坪四十七萬元至四十八萬元,今年上半年則以來到每坪五十四點四萬元,周邊中古大樓價位也不低,成交行情約在每坪三十五萬元至四十五萬元,而中古住宅大樓的價位,才是一般自用民眾較能接受的產品與行情。

 

新莊區-A3新北產業園區站、A4新莊副都心站

機場捷運在新北市新莊區共設有A3新北產業園區站,以及A4新莊副都心站,其中,A3新北產業園區站(新北站)位於五工路、新北大道、思源路的交會處,機場捷運直達車與普通車都有停靠,且是新北市唯一提供預辦登機與寄掛行李的捷運站,未來將與環狀線幸福站交會,目前環狀線共構工程正在進行中。

A3新北產業園區站以服務周邊產業園區廠商為主要目的,周邊房市交易以中古屋為主,主要新成屋住宅區塊為頭前重劃區與新莊副都心中央路前段,至於A4新莊副都心站周邊的主要房市區塊,即為新莊副都心重劃區。

事實上,新莊兩大重劃區受到投資客炒作影響甚深,至今仍在尋求解套之道,從近幾年房價走勢觀察即可發現,機捷通車對於新莊區兩站房市而言,看不出有太大的實質效益。

根據實價登錄資料顯示,新莊兩站屋齡五年內的新成屋大樓,A3站從通車前二零一六年的每坪四十點三萬元,跌至今年前五月的每坪三十八點五萬元,A4副都心站則從每坪五十六點五萬元,跌至每坪四十六點一萬元,反倒是中古大樓行情相對穩定,A3站近兩年都維持在每坪三十五萬元之上。

房產業者指出,副都心之前受到機場捷運、環狀線等利多加持,房價在短期內狂飆,但重劃區內的生活機能卻沒跟上,導致點燈率不高,連學區宅房價也有感下修,新莊兩站房價至今都仍呈現持續修正狀態,至於目前新案價格仍有五字頭,多半仍須靠降價才能換成交。

 

泰山區-A5泰山站、A6泰山貴和站

機場捷運在新北市泰山區設有A5泰山站,以及A6泰山貴和站,兩站均座落於搭配新莊副都心整體發展的溫仔圳重劃區內,但受到重劃區開發延宕影響,重劃區內至今也僅推出過「明日城」兩期建案,目前周邊仍多為農地與工業廠房,機捷通車對周邊房市的實質效益也不大。

以A5泰山站為例,因位處新莊與泰山的交界,雖然站體位於泰山區,但出口卻設在新莊區,距離泰山站最近的房市區塊也是新莊的「歐洲村」造鎮社區,步行距離要十分鐘左右,至於距離泰山區最近的房市區塊為泰山十八甲重劃區,步行距離則要十餘分鐘,居民仍要透過接駁才能享受到機捷帶來的交通便利性。

不過,當地房仲業者指出,近幾年泰山十八甲重劃區的生活機能,在國民運動中心的設立後,已較過去有所提升,加上機場捷運通車題材的拉抬,確實有為當地帶來買氣,但房價反而受到整體房市修正影響,五年內新成屋大樓從五字頭跌回四字頭,今年前五月的成交均價為每坪四十八點四萬元,中古大樓行情則是穩定維持在每坪三十萬元出頭。

至於屬於溫仔圳重劃區後段的A6泰山貴和站,也與A5站面臨類似狀況,周邊目前多為老舊工業廠房與中古社區,且距離泰山區的明志路三段商圈較遠,更靠近擁有新蘆線丹鳳站的下新莊丹鳳、迴龍商圈。而由於泰山房價與新莊有價差,因此當地少數推出的新案多以三字頭房價搶市,今年前五月的成交均價約每坪三十三點五萬元。

 

新林口-A7體育大學站、A8長庚醫院站、A9林口站

即便是擁有相對低價優勢的桃園,機捷通車對於沿線各站房市的影響,仍屬大林口地區受惠最大,主要是因為林口近年高度發展,已成為吸納大台北輕移民的主要區域,而近期最受矚目的,當屬機場捷運大台北沿線唯一房價2字頭的A7體育大學站,又稱A7新林口重劃區。

業者指出,機場捷運從台北火車站到林口A9站之間,A7站是唯一房價二字頭的站點,即便林口三站被公認是機捷通車最主要受惠的房市區塊,但A7新林口重劃區挾低價優勢「強勢登場」,恐怕也會搶走不少A8站與A9站的客源,其中又以A9站可能受到的影響最大。

業者分析,A7站的2字頭低房價本身就極具競爭力,採商住分離、結合產業專區的重劃區規劃也相當完善,加上合宜住宅已有不少住戶進駐,具備基本的生活機能,進一步需求則可仰賴鄰近的A8站商圈。由於三站同屬一個生活圈,當A7重劃區大舉開發,將掀起同區域內的比價效應。

A8站因生活機能最佳,房價長期穩定,目前新成屋房價約在每坪三十二至三十五萬元之間,A9站周邊目前推案價格則約每坪三十五至四十萬元,相較之下,短短一、兩站之差,A7站距離台北市更近,房價則有著每坪十萬元以上的差距,對於有預算考量或置產型客戶而言,自然有著強大誘因。

此外,放眼整個機捷大台北各站,除了林口三站之外,多數站區其實並無太大捷運效益,但目前林口的新推案價格普遍都已站上三字頭,A7重劃區的2字頭房價,除了對整個林口房市都有影響,甚至也吸納到不少周邊區域,例如新莊迴龍、桃園龜山市區等地的客層。

不過,由於A8長庚醫院站與A9林口站所座落的位置,都是人口聚集的成熟商圈,相較於目前仍處於開發初期的A7站,仍是機捷通車最直接受惠的區域。

A8站除了原有的長庚醫院生活圈支撐,捷運站更與福容飯店、環球購物中心共構,可進一步帶進消費人潮。此外,長庚醫院原本就是大林口地區的客運路線轉運站,未來還有桃園市政府極力打造的「坪頂A8轉運站暨醫療園區躍升計畫」。作為大林口的交通集散地,A8站也是林口三站之中,唯一普通車與直達車皆有的車站。

至於國道高速公路對側的A9林口站,與A8站同樣為聯合開發案,站體包括住宅、商辦、旅館、餐飲、娛樂、百貨等,結合外圍三井Outlet商場,以及原本司法園區用地的再開發計劃,商業機能更強、建案陸續增多,周邊除了長期經營林口的亞昕、九揚等建設公司外,也吸引不少上市櫃建商布局推案。 

整體而言,林口雖然遇到房市反轉時期,但機捷通車仍帶出一波移居購屋潮,接收部分雙北市高房價的外溢買盤,近期買氣因而逐步回溫,且比較通車前後,A8、A9站房價僅微跌個位數,A7則是站在起漲點,由此不難看出A7新林口對於大台北輕移民的吸引力,堪稱機捷沿線CP值最高,且房價增值潛力也最大的購屋熱區。


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