房地產新聞

2014-11-25

雲科大8.63% 大學城投報最高

高房價問題受到各界關注,甚至引來政府打房,現階段要從房產買賣賺取高額價差的空間已經愈來愈小,使得擁有長期穩定收益的大學城周邊房產開始受到關注。然而,近年在政府廣設大學的教育制度下,雖然某種程度擴大了大學城房產的投資市場,但也引來激烈的競爭,租金投報率已開始出現變化。

為呈現當前大學城投資市場完整狀況,《富比士地產王》月刊以全台100所大專院校為目標,調查出台灣百所大學城周邊出租套房今年最新的租售行情,並統計出這100所大專院校的租金投報率,是目前全台唯一收錄最完整的大學城投資調查報告,創下房地產刊物首例。

根據此次的調查結果,在房價不斷飆高下,部份大學周邊產品的租金投報率已經低於2%,其中又以位處雙北市精華地段大學的租金投報率表現最差,不過,房價基期相對較低的中、南、東部大專院校,租金投報率則普遍在4.5%以上,仍具有不錯的投資效益。

慎選投資區段收益可輕鬆打敗定存

此次調查中,前三名分別為雲林縣的雲林科技大學(8.63%)、屏東縣屏東科技大學(8.08%),以及彰化縣大葉大學(7.96%),另有包括台南市永康應用科技大學(7.61%)、花蓮市慈濟大學(7.25%)的租金投報率超過7%;投報率「吊車尾」的大學則多位於台北市,包括台北教育大學(1.32%)、台北市立大學(1.46%)、台北科技大學(1.68%)、台北商業大學(1.80%)。

一如房價是影響租金收益的關鍵因素,從這場大學城租金投報率的「南北戰爭」中可以清楚看到,北部大學城的租金投報率表現普遍不佳,但出了台北以外,則幾乎沒有一所大學城的租金投報率低於2%,顯示錢進大學城投資學生套房,只要慎選區段,仍能擁有優於定存的收益。

而本次的調查統計也顯示,即便是北部的大學城,位處市區與郊區的收益就有相當大的落差,租金投報率差異高達近2%。

以新北市為例,新北市租金投報率前三名的大學城為真理大學、明志科技大學與東南科技大學,3所學校分別位於淡水、泰山與深坑地區,因都不屬於新北市的核心區,房價相對較低,租金投報率可達3.8%以上,相較之下,位處市區的大學雖然有上班族客源支撐,但租金投報率普遍低於郊區大學。

出了雙北市,桃園與新竹地區的大學城租金投報率不差,且群聚現象明顯,但值得注意的是,各大學城之間普遍存在著過度競爭的隱憂。

勤益科大投報率近7%台中大學城投資王

根據此次調查,桃竹地區租金投報率前三名的學校,分別是位於新竹縣新豐鄉的明新科技大學、新竹市香山區的元培科大與玄奘大學生活圈,以及桃園縣蘆竹市的開南大學,租金投報率各為5.7%、4.8%與4.7%,反倒是擁有較高知名度的大學,例如桃園的中原大學與中央大學、新竹的清大與交大,因競爭相對激烈,租金投報率甚至都低於整體區域平均值。

台中市是台灣另一個大學城聚集的投資重鎮,本次統計的知名學校就有16所,且根據調查結果,台中大學城的租金投報率表現普遍不差,前三名大學都有6%以上的租金報酬率,分別是國立勤益科技大學的6.95%、國立臺灣體育運動大學台中校區6.65%、國立臺中教育大學6.30%。

其中,位於台中市太平區的國立勤益科技大學,租金投報率近7%,是台中的「大學城投資王」,且以學校為中心,騎車約5分鐘的距離為最佳,其中又以勤益大道、中山路215巷等路段最熱門,而由於公立學校周邊的租金往往比私立大學低,因此當地包租公大多會採取隔間坪數小、月租金低的方式出租,藉此提高收益率。

各主要都會區之中,南部大學城因投資環境較特殊,租金投報率的調查結果,也呈現與其他都會區不同的面貌。

以北部大學城租屋市場的經驗來看,遠離高房價的郊區大學城投報率相對較高,但南部房價因平均基期低,選擇郊區大學城反而不見得是高獲利的保證,尤其台南、高雄因縣市合併後,幅員廣大,大學分散在各地,位處郊區的部分大學,因學生人數並不如想像中來得多,市場呈現供給過剩的狀況。

以台南市為例,大學主要集中在東區與永康區,台南市東區有台南大學、成功大學,永康區則有台南應用科技大學、崑山科技大學、南臺科技大學,學校較集中,學生客源也相對較多,其中,擁有3所大學聚集的永康區,學生人數就多達5.4萬人,扣除學校宿舍床位,保守估計有4萬人左右的租屋市場。

南二都房價基期低投報率普遍可達5%以上

而就此次的調查結果,台南大學城的整體租金投報率高達6%,其中以永康區的台南應用大學周邊最高,租金投報率高達7.61%,排名二、三名的永康區崑山科技大學,以及位於東區的台南大學,租金投報率分別也有6.56%與6.30%。

至於高雄市,擁有類似大學城集中效益的行政區為三民區與楠梓區,兩區的大學城租金投報率表現也不差,普遍都在5~6%。而高雄租金投報率最高的大學城,為三民區的國立高雄應用大學與高醫大商圈,租金投報率可達6.48%,排名居次的楠梓區高雄大學與高雄海洋科技大學商圈,租金投報率也有6.21%。

事實上,大學城投資報酬率「南勝於北」已不是新聞,但更值得投資人注意的,是在少子化的趨勢下,加上大學浮濫設立,部份經營不善的大學將逐漸被市場淘汰,而「大學城退場機制」就成了錢進大學城投資的最大風險。

教育部部長吳思華表示,根據外國經驗,全國高中生平均應該只有6成的學生適合念大學,利用學生人數來推估全台大專院校的數量,認為合理的大專院校數目應該只有100多所,但現行國內的大專院校數目就高達160多所,也就是說,有60多所大專院校面臨轉型或退場的壓力。

投資大學城心法 首重因地制宜

因此,有別於過去投資大學城幾乎「穩賺不賠」的操作方式,面對未來可能的發展趨勢,想要錢進大學城當個穩當的包租公或包租婆,就必須掌握以下幾個原則。

首先是「因地制宜」。以北部大學城為例,選擇大學城要把握「郊區優於市區」的原則,因位於郊區的大學通常交通較不便,且房價比市區低,在有強勁的租屋需求支撐下,租金行情與市區的差距並不會太大,對投資人來說就意謂著擁有較高的投資報酬率,過去的明星路段,反而很有可能是「票房毒藥」。

以同樣位於台北市的台北醫學大學與東吳大學為例,兩間大學周邊的平均租金行情皆為每月每坪1300元左右,但位於信義區邊緣的台北醫學大學周邊,住宅產品的平均單價為每坪74.99萬元,硬是比東吳大學的51.29萬元貴上許多,但也就是這樣的價差,造成這兩所大學周邊的投報率差距高達近1%。

但從此次的調查結果我們可以發現,這樣的標準都適用於北台灣與台中都會區,但南二都的大學城,位處市郊反而不見得有利。因此,投資大學城首先要懂得「因地制宜」,在適合的地方,推出適合當地大學租屋市場的產品。

緊盯教育部政策避免大學退場蝕老本

其次則必須留意該大學的經營狀況,以及宿舍的供給是否不足。一般建議投資人可以選擇學生人數多、歷史悠久的名校,因為即便在少子化的趨勢下,這些傳統名校仍舊是家長與考生選讀的目標。

至於大學退場問題,教育部的初步規劃方向為,私校轉型退場以學生數少於2000人,且辦學績效不佳的學校為主;公立大學整併標準,則依據同一縣市有超過2所公立大學,且其中一校人數低於1萬人,就會協調整併。目前教育部已列管10所大學,優先輔導退場。